51189 上海再出樓市新政,有中介稱:買房咨詢量增30%,加班到凌晨1點(diǎn)

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        上海再出樓市新政,有中介稱:買房咨詢量增30%,加班到凌晨1點(diǎn)
        《通知》提出調(diào)整住房限購政策、優(yōu)化住房信貸、調(diào)整住房稅收等七條政策措施,自2024年10月1日起施行。
        本文來自于微信公眾號(hào)“時(shí)代財(cái)經(jīng)APP”(ID:tf-app),作者:張釔璟,編輯:楊春霞,投融界經(jīng)授權(quán)發(fā)布。

        繼5.27“滬九條”施行后,時(shí)隔僅四個(gè)月,上海再度出臺(tái)了樓市新政。

        9月29日晚間,上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房屋管理局、市財(cái)政局、市稅務(wù)局、人民銀行上??偛?、上海金融監(jiān)管局等六部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化本市房地產(chǎn)市場政策措施的通知》(下稱“《通知》”)。

        據(jù)了解,《通知》提出調(diào)整住房限購政策、優(yōu)化住房信貸、調(diào)整住房稅收等七條政策措施,自2024年10月1日起施行。

        對(duì)此,上海中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦認(rèn)為,這次政策的核心在于限購優(yōu)化,金融舉措以及稅收調(diào)整,這些都是買家或賣家最為期待的內(nèi)容,市場各方能獲得切實(shí)的實(shí)惠,也是對(duì)市場交易產(chǎn)生直接推動(dòng)的內(nèi)容。

        此外,上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)則指出,此次上海政策工具涉及面較廣,涉及行政、金融和財(cái)稅等領(lǐng)域。這充分說明政策工具充足完備,其將有助于打好政策組合拳、促進(jìn)政策效應(yīng)進(jìn)一步釋放。

        9月30日,記者咨詢了多位中介,其中鏈家松江九亭門店的中介劉順(化名)對(duì)記者表示,政策出來后,買房咨詢量明顯增加,他昨天晚上加班到凌晨1點(diǎn)多,而平時(shí)8點(diǎn)鐘就下班了。他表示,房東咨詢的少一些,主要是買房咨詢的比較多?!跋啾戎白稍兌嗔肆?0%,今天可能會(huì)更多”。

        不過,劉順也坦言,客戶量多的資源多的,增加明顯,資源少的增加不明顯。據(jù)劉順透露,今天剛好有個(gè)政策后達(dá)到買房資格的客戶約了看房,該客戶屬于改善型客戶。

        與劉順情況不同的是,另一個(gè)中介鄭梅(化名)則是沒有多少買房咨詢量,反而是業(yè)主咨詢掛牌較多?!皹I(yè)主比客戶活躍多了,有四五個(gè)微信好友咨詢,都是業(yè)主”,鄭梅說道。

        此外,也有中介表示,政策出來后反響不大,“昨天夜里出的政策,今天咱們還沒有上班呢,沒有感受到客戶咨詢量的變化”。

        從上述幾位中介透露的信息來看,政策的效果可能還需要時(shí)間反應(yīng),尤其是國慶后反應(yīng)或許更真實(shí)。

        放寬外環(huán)外購房限制

        具體來看,關(guān)于調(diào)整住房限購政策方面,首先《通知》提出,對(duì)非本市戶籍居民家庭以及單身人士購買外環(huán)外住房的,購房所需繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅的年限,調(diào)整為購房之日前連續(xù)繳納滿1年及以上。

        對(duì)此,盧文曦指出,1年的時(shí)間非常短,尤其對(duì)于剛需買家而言,“上車”非常容易?,F(xiàn)在外環(huán)以外的成交占比大約在5-6成區(qū)間運(yùn)行,也就是說大部分剛需產(chǎn)品在外環(huán)外。二者之間有非常高的契合度,可見這一政策是精準(zhǔn)匹配供需關(guān)系。

        上海再出樓市新政,有中介稱:買房咨詢量增30%,加班到凌晨1點(diǎn)

        其次,政策還照顧到部分改善群體?!锻ㄖ凤@示,對(duì)持《上海市居住證》且積分達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)分值、在本市繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅滿3年及以上的非本市戶籍居民家庭,在購買住房套數(shù)方面享受滬籍居民家庭的購房待遇。

        最后,《通知》還對(duì)自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)實(shí)施更加差異化的購房政策,對(duì)在新片區(qū)工作、存在職住分離的群體,在執(zhí)行現(xiàn)有住房限購政策的基礎(chǔ)上,可在新片區(qū)增購1套住房,促進(jìn)職住平衡。

        盧文曦表示,“臨港政策上的特殊性吸引很多企業(yè)入駐,但不少職工還在市區(qū)居住,每天通勤時(shí)間長。現(xiàn)在針對(duì)特定群體可以在臨港多買1套房,可以解決上下班便利性問題,盧文曦某種程度上也釋放改善型需求?!?/span>

        首套房商貸最低首付降至15%

        關(guān)于優(yōu)化住房信貸方面,《通知》給出了兩條具體措施。其一,為積極落實(shí)存量房貸利率下調(diào)工作,減輕房貸利息支出。

        《通知》指出,落實(shí)國家關(guān)于降低存量房貸利率政策,引導(dǎo)商業(yè)銀行穩(wěn)妥有序?qū)⒋媪糠抠J利率降至新發(fā)放貸款利率附近,進(jìn)一步減輕購房人房貸利息支出。

        同日晚間,央行發(fā)布《關(guān)于批量調(diào)整存量房貸利率的倡議》(以下簡稱“《倡議》”)。

        內(nèi)容明確,2024年10月31日前,商業(yè)銀行將對(duì)符合條件的存量房貸再開展一次批量調(diào)整,將利率較高的存量房貸利率降至全國新發(fā)放房貸利率附近。

        截至7月末,全部存量房貸加權(quán)平均利率約為4.06%。調(diào)整后,存量房貸利率將降至約LPR(3.85%)-30BP=3.55%,調(diào)整后,利率較調(diào)整前的4.06%降幅約0.5個(gè)百分點(diǎn)。

        其二,為較大力度降低了首付比例,顯著降低購房門檻和首付成本。

        《通知》規(guī)定,首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于15%。二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于25%;實(shí)行差異化政策區(qū)域(臨港新片區(qū)及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山等6個(gè)行政區(qū)全域)的二套房貸最低首付款比例調(diào)整為不低于20%。住房公積金二套房貸最低首付比例相應(yīng)調(diào)整。

        上海再出樓市新政,有中介稱:買房咨詢量增30%,加班到凌晨1點(diǎn)

        圖源:易居研究院

        對(duì)此,盧文曦認(rèn)為,“這次將首套房首付比例一步降到15%,不是全國最高的城市,釋放對(duì)剛需買家的友好姿態(tài)。相對(duì)而言,二套房首付比例下調(diào)幅度大于首套房,對(duì)于改善需求者而言有較高吸引力。”

        取消普宅、非普宅標(biāo)準(zhǔn)

        至于關(guān)于調(diào)整住房稅收方面,《通知》也給出了兩條具體措施。

        其中,《通知》明確,按照國家工作部署,及時(shí)取消普通住房標(biāo)準(zhǔn)和非普通住房標(biāo)準(zhǔn),減少住房交易成本,更好滿足居民改善性住房需求。

        嚴(yán)躍進(jìn)表示,掛鉤在普通住房標(biāo)準(zhǔn)上的增值稅和個(gè)稅政策,根據(jù)上述政策或迎來調(diào)整,進(jìn)而實(shí)現(xiàn)減負(fù)效應(yīng)?!靶枰f明的是,兩個(gè)稅種和‘買’的關(guān)系不大,但和‘賣’的關(guān)系密切,即對(duì)房東降低售房成本有顯著的作用?!?/span>

        盧文曦指出,增值稅方面,不管是普宅還是非普宅,賣家不滿5年都要收全額征稅;但滿5年后,普通住宅免增值稅,非普通住宅收差額增值稅。此外,賣家還需要繳納個(gè)稅。普通住宅按金額1%,非普通住宅按2%收稅。

        他以“一套持股時(shí)間超過5年、現(xiàn)價(jià)800萬、買入時(shí)300萬的一套非普通住宅”舉例,調(diào)整前所需繳納的增值稅與個(gè)稅合計(jì)43.5萬元,而調(diào)整則只需繳納8萬元,相差35.5萬元。

        上海再出樓市新政,有中介稱:買房咨詢量增30%,加班到凌晨1點(diǎn)

        圖源:上海中原地產(chǎn)

        此外,《通知》還調(diào)整了增值稅征免年限,將個(gè)人對(duì)外銷售住房增值稅征免年限從5年調(diào)整為2年。

        嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,此次政策調(diào)整,更好支持了改善型住房需求。結(jié)合普通住房標(biāo)準(zhǔn)退出的情況,其將發(fā)揮較好的減負(fù)效應(yīng)。

        十月樓市交易量有望止跌企穩(wěn)

        “金九銀十”是房地產(chǎn)市場傳統(tǒng)銷售旺季。不過,今年9月前半段的數(shù)據(jù)來看,似乎上海樓市的表現(xiàn)并不理想,不管是新房還是二手房成交量在低位盤整。

        根據(jù)上海網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù),9月1日-9月22日,上海二手房(包含商業(yè))網(wǎng)簽11008套,相比8月同期減少12.7%,自6月以來連續(xù)第四個(gè)月下滑。

        此外,新房方面,據(jù)佑威房地產(chǎn)研究中心的監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示,9月16日-9月22日。上海新房成交面積為7.6萬平方米,環(huán)比減少10.58%。

        對(duì)此,盧文曦指出,“金九”市場期待很高,但臺(tái)風(fēng)天氣和中秋假期因素,干擾正常交易節(jié)奏,導(dǎo)致前半段樓市表現(xiàn)不理想。近期的“小作文”比較多,上海老百姓對(duì)于樓市的關(guān)切程度又提高了。這次政策趕在節(jié)前落地,一方面落實(shí)中央有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控“止跌回穩(wěn)”相關(guān)精神,另一方面,為上海樓市持續(xù)向上、向好發(fā)展起到鞏固作用。有助于轉(zhuǎn)變買賣雙方看淡市場的預(yù)期。

        據(jù)他透露,“一部分已經(jīng)處于談判中的客戶這周末已經(jīng)加速做決策的步伐,周末成交訂單數(shù)量明顯增加。黃金周的樓市表現(xiàn)值得市場期待,十月的樓市交易量也有望止跌企穩(wěn),四季度成交量有望走出翹尾行情。“

        滬九條 樓市新政
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